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房产税:现状、问题、国内外经验及建议

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添加时间:2018年03月14日

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  近日,财政部部长肖捷发文指出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。专家认为,该文在中央经济工作会议闭幕当天刊登,且通过《人民日报》发布,意味着房地产税立法将提速。
  一、房产税的概念、特点及作用
  概念。房产税是以房产为征税对象,按房屋价值,即房产原值按规定减去一定比例或出租租金,向产权人征收的一种税。
  三大特点。从世界范围来看,房产税具有三大特点:一是税源可靠并连续。地方政府可在房产使用周期内持续征税。二是税收对象明确。地方政府只要对房地产进行有效的登记管理,就能保证有明确的税收对象。三是税收收入归地方政府。如,美国房产税收税主体为地方政府,地方政府根据预算需求情况来确定税率,且预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化。房价估值越高的地方缴税越多。由于房产税缴纳越多,当地民生项目品质越好,安全系数越高,优质学校、医院也多集中,人们因此反而更愿向多纳税的小区靠拢。
  房产税作用及征收意义。一是增加地方财政收入。从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源,具有独特优势:房产税属于直接税,相对间接税而言不易转嫁;具有收益税特点,可作为地方政府的重要财源,支持地方公共设施建设和服务,提升地方房产价值;房产不易损耗,房产税收入稳定。二是调节收入分配。占用土地空间资源多的房屋所有人纳税更多。三是可增加房产持有环节成本,部分抑制房地产投机性需求。从国外经验看,房产税并非政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。德国房产税方案在20世纪60、70年代确立后基本没有显著变化,但德国房价在1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨,年均涨幅分别达9.96%、8.92%和9.1%。韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》,包括征收综合不动产税,当年市场出现了明显降温(降幅为4.2%),但2006年,房价又出现了11.6%的报复性上涨,此后维持上涨态势。房产税推出对控制一、二线城市房价影响不大。恒大集团首席经济学家任泽平认为,在一线和强二线城市,刚需和改善性需求持续旺盛,库存相对不足,一致性预期下投资投机性需求出现,加速房价上升。房产税出台,只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力大的投资投机性需求出局,但无法改变供不应求的预期,也无法消除投资投机性需求。
  二、我国房产税的现状、问题及实施的必要性
  我国很早就开始了房产税的立法实践,但在征收实践上,受制于客观经济环境和政策需求,一直不是主力税种。目前,办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象,两者在全国存量房市值中占比不到20%,面积占比不到10%。而采用历史成本法的房屋余值作为税基,和西方采用的房产评估值相比,房产增值额未被纳入征税范围。因此我国现行的房产税,征税对象范围窄、税基偏小,导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限,2007年-2015年维持在3%左右,2015年为3.27%。2010年国务院和财政部三次发文,推进个人住房房产税改革。2011年,上海和重庆率先试点改革,开始对个人住房征收房产税。但试点并未取得预期效果,两市房产税在税收总占比中未明显增长,而扩围的个人住房房产税并不多,此后个人住房房产税试点陷入停滞。 
  我国房产税存在的问题。从上海和重庆的房产税试点来看,主要不足点在于:1)税基窄,税率偏低。上海房产税只针对增量房,不涉及存量房;重庆包括存量房,但只针对高档住房。这样做操作性强,但对新、旧买房者来说稍显不公。同时,上海税率是0.4%和0.6%;重庆是0.5%、1%和1.2%。低税率易使房产税转嫁给购房者,降低了抑制投机的作用。2)缺乏房产价值评估体系。上海和重庆以房屋的市场交易价格作为计税依据,但与之相应的房产评估机构还未建立。这使得在对房屋刚性需求的情况下,由购买者承担了主要税负。专家认为,应由房产评估价值为计税依据,当房产升值时,税负增加,抑制房价上涨;同时,建立完善的房产评估机构,建立不动产登记制度,解决相关技术难题。3)缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是单纯的增加了一项房产税,并未相应调整税收结构。由于税率较低,并未造成不利影响。但如果新开征一个税种,就应有全局观念,适当降低其他相关税种的负担。4)立法不健全。上海、重庆为了房产税各自颁布了《暂行办法》,但属于规范性文件,不是法律法规。我国的《房产税暂行条例》规定对个人非经营性住房免征房产税,这与试点城市的个人自住住房征税相矛盾。法律依据不足或导致征收效果不好,甚至偷税漏税等问题。
  房地产税改革的必要性:存量房时代来临,土地财政难以为继。目前我国的房产税对占总量80%以上的个人住宅免征,税基狭窄,对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。方正证券研报认为,从大趋势上看,大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。主要原因在于:一线和核心二线城市随着城镇化的不断提升,城市规模和边界不断扩大,城市新增规划用地将不断减少。目前一线城市已步入存量房时代(以北京为例,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套,市场呈典型 “存量房市场”特征),而核心二线城市也有迈入存量房时代的趋势。三四线城市去库存是持久战,房地产开发现金流为王,去库存困境下开发商拿地和新开工意愿不足,而政府也会有意限制住宅用地出让。北京和深圳从2009年开始,二手房成交量就已超过新房成交量,步入存量房时代;2012年到2016年9月,二手房/新房成交量比值由2提升至4。重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升,目前已到0.7的水平;部分城市的核心区域已步入存量房时代。房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求,核心区域可供开发新增用地不足,呈“存量房时代”特征;三四线城市则去化困难,样本城市去化周期超过2年,将导致企业拿地开工意愿不足。因此无论是一二线城市,还是三四线城市,房地产新拿地、新开工总量均减少,对税收的影响是:保有环节的税收应逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金。土地出让金拐点显现。从全国土地出让金变化情况看,2014年达到高点4.3万亿,2015年回落到3.4万亿,整体拐点已显现。从结构上看:一线城市已步入存量房时代,新增住房建设用地难以有效增加,导致楼面价飙升,但出让总金额却开始呈下降态势;三线城市企业拿地意愿不足,楼面价和总金额均维持低位;二线城市成为支撑全国土地出让金的主力,楼面价和成交面积均开始迅速提升,带动出让金总额增加。可以预见,未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面,由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%,土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此,保有环节的税收将逐步被重视,成为弥补土地出让金减少的重要途径。
  三、国外房产税经验借鉴
  (一)美国
  主要房产相关税种:房产税和交易税。房产税是财产税,每年交纳,是对房地产占有、处置、等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税,一次性过户时交齐,一般由买卖双方平摊,约为房价的2%-4%。其他相关税种:个人所得税(房租收入纳入个人所得)、资本税。
  征税主体:美国50个州都征收房产税,房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,比例为:郡税(1/7),城市税(1/7),学区税(5/7)。
  计税依据:房产税税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税税率。对房产的估价权在政府手中,但相对“保守”,一般仅定为市场价格的50%-75%。
  税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额/房产计税价值总额=房产税税率。大部分地区税率维持在0.8%-3%之间,以1.5%左右的税率水平居多。
  优惠政策:美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。以加利福尼亚州为例,关于房产税减免税的规定主要有:(1)纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税;(2)残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税;(3)教堂、学校、医院、图书馆等非营利机构所拥有的房屋可免征房产税;(4)对年龄超过55岁以上的老年人,出售自用旧住宅后,在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价,则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上,纳税人一生只能适用一次;(5)父母儿女之间转移主要自用住宅,不论是采用销售、赠与或继承方式,其转移后的房屋不须重新估价,按转移前的房产税征收,此种优惠原则上仅限于同一州内;(6)合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税,建筑商须在开工前和开工后三十天内申请,但房屋建筑完工后须出售。
  (二)英国
  房产主要相关税收:议会税,又称家庭财产税,包括水费和污水处理费等。房产其他相关税收:(1)有关房地产权属转移的税收:印花税、遗产税;(2)房地产增值和收益的税收:营业房产税、资本增值税、个人所得税和公司所得税。
  征税主体和对象:英格兰不对房产征收年度税,而是由业主和租客向当地政府上交议会税,相当于市政物业税,主要用于警察,垃圾处理和清洁打扫街道的费用。议会税是英国唯一的地方税,是对居民住宅按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承担者(含地方政府自有房屋的租客),包括永久地契居住者、租约居住人、法定居住人、特许居住人、居住人业主六类。如一处住房为多人所有或多人居住,则这些人将共同负有纳税义务。
  计税依据:房屋价值,房屋价值根据市场坐标,由价值评估机构进行评估,估价基础是每所住宅1991年4月1日时的资本价值,即每所住宅基于某些估价假设在那时的市场价格。每5年重估一次,按房产的价值分为A-H共8个级别,分别征收不同的税额,其最高税率为最低税率的25倍。
  税率:以英格兰为例,在A-H的八个级别中,D级作为参照级,每年的房地产税只规定D级的税值,其他级别的税值自然产生。例如,A级是40000英镑以下,房地产税是D级的6/9(67%),平均纳税845英镑;B级是40001英镑-52000英镑,房地产税为D级的7/9(78%),平均纳税986英镑;C级是52001英镑-68000英镑,房地产税是D级的8/9(89%),平均纳税1127英镑;D级是68001英镑-88000英镑,房地产税是9/9(100%),平均纳税1268英镑;E级是88001英镑-120000英镑,房地产税是D级的11/9(122%),平均纳税1550英镑;F级是120001英镑-160000英镑,房地产税是D级的13/9(144%),平均纳税1832英镑;G级是160001英镑-320000英镑,房地产税是D级的15/9(167%),平均纳税2113英镑;H级是320001英镑以上,房地产税是D级的18/9(200%),平均纳税2536英镑。
  减免政策:议会税的减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免等几类。具体如下:折扣。对只有一处住房,且居住者中只有一位是成年人的,可享受住房价值额25%的折扣;对有两处以上住房、居住者中只有一位是成年人的,可享受住房价值额50%的折扣;对学生、医生、学徒、受培训的年轻人等,免除此税。而且如果某一成年人与医生合居一所住房,可享受住房价值额25%的折扣。优惠。最高可达100%。低收入纳税人,获得多少优惠取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况。符合优惠条件的,纳税人应在申报前向地方政府提出申请。已获得住房福利和人头税优惠的纳税人,无须另外提出申请。伤残减免。对某些伤残者因特殊情况而需要得到更大减免的,地方政府在征税时,可降低其按住房价值应纳税的档次,给予适当减税照顾。
  (三)德国
  房产主要相关税收:土地税、土地购置税、资本利得税。德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需缴纳宅基地土地税,占有土地的人必须缴纳土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利,要缴纳差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入要缴纳个人所得税,2009年后统一为25%的资本利得税。
  征收主体和对象:德国的土地税属于地方税,土地税征收权和归属权完全属于市镇,不与联邦或州分享。土地税在德国地方财政体系中的作用类似于美国等其他国家的财产税,是市镇地方财政收入的一个重要组成部分。
  计税依据:土地税的税率取决于地产的种类。A类地产税:农业和林业为目的的不动产;B类地产税:可建不动产或有建筑物的不动产。
  德国土地税纳税额的计算分为三步:1.确定单元价值;2.根据联邦统一税率得出计税价值;3.根据市镇土地税税率乘以计税价值得出应缴纳税额。
  最终的不动产税负公式为:不动产的估计价值×不动产税率×市镇稽征率=不动产税务负担。
  估计价值:不动产的估计价值由财税局根据《德国资产评估法》计算得出。不过,土地税的计算通常不以不动产当前市场价为基础,而是以一个低于市场价很多的历史数值为基础。“估计价值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定,在东部是按1935年1月1日的数字确定,虽然法律要求每6年要重新核算“统一的征税值”,但实际上没有做到。
  市镇稽征率:与营业税的市镇稽征率相似,土地税的市镇稽征率由各个市镇自行决定。各个市镇可为A类地产税和B类地产税分别设立稽征率,通常B类地产税的稽征率较高。
  税率:土地税率:农业或林业为目的的土地的税率:0.6%;独立式(半独立式)住宅的土地税率0.26%–0.35%;所有其它的土地(包括商业目的的不动产):0.35%。
  土地购置税率:在土地买卖或土地所有人更换的情况下,当支付金额高于2500欧元时,将一次性征收购买价格3.5%的土地购置税。在汉堡和柏林,土地购置税率为4.5%。
  减免政策:从1990年起对居民购建的自有自用住宅,实行土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。
  (四)法国
  房产主要相关税收:土地税和居住税。房产其他相关税收:财富税、个人所得税(房租收入纳入个人所得)、资本增值税、土地登记税、印花税。
  征收主体:土地税和居住税是由法国各大区、省、市镇征收的地方税。土地税还分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。
  计税依据和税率:土地税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率计算得出。居住税由房屋的居住者缴纳,不论是居住者是业主还是租客。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与土地税一样。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间,其他部分时间将其租出,需缴交商业税。税额依据不同区域的不同规定进行计算,例如,1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收,如若随后卖掉房产,也应缴纳全年税收。若在一年当中,房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升,该提升值则在下一年的1月份予以考虑。缴税人种类为房主、有用益权者和委托遗赠继承人。法国税率通过地方领土范围内的各个集体投票表决,这些集体包括乡镇、省市、地区等,每年的税率由房屋所在市镇确定。以巴黎为例,地税由三部分组成,巴黎市政府为7.11%,大区征收部分为1.27%,0.165%为大区土地局的征收用费。另外在所征收的土地税上还要再征收8%的地方税收管理税。总地税(包括地方税收管理税)为9.23%。居住税由两部分组成。巴黎市征收8.8%,省征收2.19%,再加上0.161%的特殊设施费。总税率为11.151%,起征点是1739欧元。商业税的税基由两部分组成:房屋土地的租金价值和设备的租金价值。税率由七部分组成:巴黎市为12.35%,大区税率为1.72%,特别设备税为0.262%,工商局税为1.61%,贸易局税229欧元(固定值)加上1.02%的税率,公平税为2.5%(如果收入超过760万欧元,另在公平税的基础上征收1.5%的增值税)。总税率为20%左右,实际征收税率约在17%左右。
  减免政策:部分弱势群体可享受免征土地税和居住税待遇。比如,60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人,以及与配偶等共同居住一套房屋的人,都可免征居住税。土地税的免征对象包括75岁以上的老人,领取成年残疾人补贴的人等。在个人所得税中,第一套住房的前五年的部分贷款利息可抵税。第一年可抵部分为40%,接下来的四年为20%。第一年一个人最多可抵1500欧元,接下四年最多可抵750欧元。另外社会费的5.8%也可抵税。
  (五)新加坡
  房产主要相关税收:产业税。房产其他相关税收:印花税、个人所得税(房屋出租收入纳入个人所得)。
  征收主体和对象:新加坡国内税务局(IRCS)是管理税务、估定税款、征收税款并执行税款的支付的主体。产业税是一种向新加坡所有房地产拥有者征收的税收,征收对象为新加坡所有房地产,包括政府组屋、工厂、办公室及闲置土地。
  征收依据与税率:新加坡的产业税征收有两种计算模式,以房屋用途来区分。按1994年的规定,如果房屋是自住,且享受自住业主优惠,征收4%的物业税;如果房产是出租投资用或其他用途,征收10%的物业税。其中,自用居民和政府组屋的居民可享受自住业主优惠,自用居民的自住业主优惠需要自己申请,而政府组屋的居民则不需申请即享有此项优惠。2011年,新加坡税务局调整了自有房地产的产业税征收办法,规定经过评估后的房屋年价值中,6000新元以内部分免征,6000-65000新元区间部分按4%税率征收,65000新元以上部分按6%税率征收。
  (六)韩国
  房产主要相关税收:韩国房产税收主要从交易和持有两方面征收。在交易方面,资本增值税对高档房和拥有多套房产的业主都有较高的课税。物业税包括对土地和对房产的税收。韩国的住宅持有成本为0.15%-6%,土地持有成本为0.2%-4.5%。综合不动产持有税是针对高价房地产的额外税收。房产其他相关税收:个人所得税、印花税、增值税、取得税、登记税、教育税。
  征收主体和对象:韩国物业税分为地方物业税和国家物业税(综合房地产持有税)。地方政府征收和支配地方物业税,中央政府征收综合房地产持有税,并将所征税款用于不发达地区的发展。资本增值税属于所得税,它和综合房地产持有税属于国税。
  征收依据和税率:物业税征收标准是房地产的标准值,也就是估算的市场价值。该标准值是由地方政府负责每年估算的。综合不动产持有税是针对高价房地产的额外税收,是家庭或个人所有的房地产公布价格超过一定金额时所缴纳的税款。主要用来遏制房地产投机炒作及大量购置行为。住宅类和非商业性土地税率从0-4%不等。2006年公布的价格6亿韩元以上的住宅总数为15.9万户,占韩国总人口的1.2%。资本增值税在韩国属于所得税的一种,但税率不同,从9%-70%不等。
  减免政策:房贷年限超过15年,房贷的利息部分可抵税。每年可抵扣量最多不能超过1千万韩币。 
  资本增值税征收的是房产的资本增值部分,可扣除费用包括购置费用,建安费和其它资本支出。对于长期持有的土地和楼房还有额外扣除额。持有时间长于3年短于5年,可扣除资本增值的10%;持有时间在5年和10年之间,可扣除15%;持有时间长于10年的,可扣除30%;对于住房,长于15年且没有其他房产的情况下,可扣除45%。
  (七)日本
  房产主要相关税收:固定资产税(房产、土地与设备、汽车统一划分为固定资产),城市规划税、不动产取得税,分别从持有和交易两方面进行课征。其他房地产相关税收:印花税、所得税、登录免许税。
  征收主体:日本的房地产相关税收大多属于地税。
  征收依据与税率:固定资产税主要对土地、房屋等征税,纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等,房屋包括住宅、店铺、工厂等。城市规划税是以房地产税收为基础的附属税。以上两个税种对不同类型的物业和土地征收的税率有调整。目前住宅持有成本约为0%-1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%-0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。不动产取得税是在都道府级别上征收的税项。课税对象是不动产的取得者。如果是新建房屋,六个月内没有交易。该不动产的所有者将被确认为课税对象。统一税率为4%,征收基准是取得时的不动产价格。起征点分别为土地10万日元,住房每户23万日元,其他不动产每户12万日元。对此,日本对于不同时间获得的不动产也有优惠政策。如,在2006年-2012年间取得的住宅和住宅用地只征收3%的不动产取得税,到2012年为止,税基是征收基准的50%。
  减免政策:日本是地震多发国家,如需对老旧房产进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免;再比如,如果对房产进行节能改造,可依据条件享受1/3的固定资产税减免;65岁以上或残疾人需要对房产进行无障碍通道改建的,100平方米以内的房产可享受减免1/3的固定资产税。
  四、关于征收房产税的政策建议
  为完善我国房产税,专家纷纷建言献策,主要是:一是防止引发房地产市场剧烈波动。房地产税征收须在处理好公平与效率问题的原则下,以不动产登记信息管理基础平台数据为依据,明确开征范围和功能定位,防止危害金融体系稳定、引发房地产市场剧烈波动等风险。二是尽管短期内房地产税立法完成存在难度,可分批次、分方案逐步落地、差别化执行,存量房占比日趋扩大的重点城市可率先开征或提高税率。三是采用差别税率。对收益能力大、税负能力强的商业用楼、写字楼等,适用高税率征收重税;对收益能力小,税负能力弱的居民住房,应适用低税率征收轻税。此外,建议根据地方经济发展情况制定不同的税率,采用适当的浮动税率。四是要完善配套制度。目前个人收入诚信系统、房地产价格评估体系等房产税的征收基础欠缺,须建立和完善房地产评估制度等。五是目前我国对房地产存在重复征税、内外税制不统一、计税依据不合理等问题,在房产税推开的同时须对其他房地产税费进行调整,以保障纳税人权益。